Achat de bureaux à Paris : les chiffres du 1er semestre 2025 et nos conseils pour lancer votre projet d’investissement
La période d’attentisme est-elle arrivée à son terme ? Après une année 2024 marquée par un excès de prudence sur le segment de l’immobilier de bureaux, les premiers mois de 2025 montrent une embellie certes mesurée, mais bien réelle. C’est ce que souligne l’étude CBRE consacrée au 1er semestre 2025, avec un constat rassurant : une hausse de 20 % de la demande placée par rapport à la même période l’année précédente, et un nombre de transactions qui reste à des niveaux satisfaisants. Pour autant, est-ce le bon moment pour réaliser un projet d’achat de bureaux à Paris ? C’est ce que nous allons voir.
Comment se porte le marché de l’immobilier de bureaux parisien au 1er semestre 2025 ?
Le marché des bureaux en Île-de-France évolue à deux vitesses en cette première partie de l’année 2025 : il est partagé entre des petites surfaces dynamiques et des grandes surfaces qui ont du mal à trouver preneur, en raison d’un certain décalage avec les attentes des entreprises. Au 1er semestre, 768 400 m² ont été placés, en baisse de 12 % par rapport à la même période en 2024, mais en recul de 25 % comparé à la moyenne décennale. Une contraction due aux incertitudes économiques qui incitent les entreprises à reporter leurs projets immobiliers et à rester dans leurs locaux quelques années de plus.
Qu’en est-il de l’achat de bureaux à Paris ? Dans la capitale, la demande placée atteint 43 967 m², soit une hausse sensible de 20 % largement portée par les petites et les moyennes surfaces (jusqu’à 500 m²). À l’inverse, la périphérie parisienne subit un léger recul : on constate une baisse modérée dans les Hauts-de-Seine avec 12 961 m² de demande placée. Dans le même temps, le stock d’offres atteint des niveaux record, notamment en ce qui concerne les surfaces supérieures à 1 500 m2.
Les prix ont reculé en moyenne de 5 % pour atteindre 11 864 €/m² dans la capitale, de quoi valoriser un projet d’achat de bureaux à Paris. Dans la zone Hauts-de-Seine Ouest, au contraire, ils ont progressé de 10 % pour atteindre 6 229 €/m². Faut-il en conclure que l’Ouest parisien attire l’attention aux dépens de Paris intra-muros ? Rien n’est moins sûr. Car cette hausse peut s’expliquer par une certaine concentration des transactions au niveau des communes les plus onéreuses du département, en particulier Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt.
Par ailleurs, le taux de vacance immédiat en Île-de-France s’élève à 10,8 % au 1er juillet 2025. On constate que les écarts entre les zones géographiques tendent à se resserrer : 6,9 % à Paris, 16,6 % à La Défense et 19,6 % en Première Couronne.
Dans sa conclusion, l’étude CBRE accueille avec optimisme ces premiers signes de reprise, malgré un marché toujours fragile. Une embellie qui risque surtout de profiter aux meilleures localisations, à l’image du Quartier Central des Affaires. Pour autant, est-ce le moment d’acheter un bureau à Paris avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier tertiaire ? C’est ce que nous allons voir.
Est-ce le bon moment pour acheter des bureaux à Paris ?
Avant de lancer votre projet d’achat de bureaux à Paris, il convient de tenir compte de toutes les problématiques soulevées par l’étude ci-dessus.
Les critères à prendre en compte
À ce titre, vous devez vous intéresser en priorité aux prix des bureaux dans la zone concernée, mais aussi à la durée de vacance (qui est souvent élevée pour des bâtiments non « prime »), aux éventuels coûts de rénovation et de mise aux normes, ainsi qu’à la qualité des actifs ciblés (emplacement, état du bâti, flexibilité des usages, visibilité, desserte, attractivité pour les salariés, etc.). Il faut également analyser la demande et anticiper son évolution : en cas de passage durable au télétravail ou d’intérêt plus marqué pour des espaces de travail hybride, il est fort possible que le marché se contracte de nouveau.
Les opportunités à saisir
Les opportunités pour l’achat de bureaux à Paris sont nombreuses :
- En raison d’une offre relativement abondante associée à un taux de vacance élevé, il est possible de négocier des prix plus bas à l’achat.
- Les petites et moyennes surfaces constituent des opportunités majeures pour un projet d’achat de bureaux à Paris en raison de leur résistance, tout comme les surfaces adaptées à la flexibilité des usages.
- Les bâtiments les mieux situés, les plus efficaces sur le plan énergétique et en meilleur état (qu’ils soient neufs ou rénovés) constituent toujours une valeur refuge, en particulier dans Paris intra-muros, et plus encore dans le QCA.
- Enfin, les actifs particulièrement qualitatifs bénéficieront certainement d’une valorisation à long terme, avec une éventuelle plus-value à la revente.
Acheter ou ne pas acheter des bureaux à Paris ?
En somme, tout dépend de la nature de votre projet. En tant qu’investisseur sur le long terme, vous avez tout intérêt à cibler un actif « prime » en misant sur la baisse des prix due au ralentissement global du marché. En revanche, si vous souhaitez réaliser un achat de bureaux à Paris pour y installer votre entreprise, il est préférable de prioriser des zones moins valorisées, hors QCA voire en périphérie immédiate de la capitale, en vous assurant de l’attractivité des lieux (en matière d’accès, de flexibilité et de respect des normes). La meilleure option reste de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier tertiaire comme Alex Bolton.
